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一. 針對(duì)土地項(xiàng)目評(píng)估
土地項(xiàng)目一般市值金額大，類型多樣，牽扯利益關(guān)系復(fù)雜，前期準(zhǔn)備工作時(shí)間長(zhǎng)，受國(guó)土規(guī)劃條件的制約，且土地政策對(duì)價(jià)值的影響巨大。
在估價(jià)工作中，我們對(duì)土地的價(jià)值采取市場(chǎng)比較法、收益法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、路線價(jià)法等等，根據(jù)待估地塊的現(xiàn)狀、權(quán)益性質(zhì)、規(guī)劃限制條件、制定科學(xué)的土地估價(jià)路線，采取多種分析手段相互印證估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。
土地估價(jià)，銀行需要的服務(wù)主要是做抵押貸款的抵押評(píng)估。除了按照常規(guī)的估價(jià)路線考慮之外，土地的開發(fā)規(guī)劃調(diào)整，開發(fā)商的開發(fā)實(shí)力也會(huì)對(duì)土地的價(jià)值產(chǎn)生影響，所以我們還需考慮土地利用規(guī)劃的合理性和科學(xué)性，開發(fā)商的開發(fā)策略，土塊周邊地塊同類規(guī)劃物業(yè)的飽和程度，土地的規(guī)劃藍(lán)圖是否符合最高最佳利用原則，以及斟酌考慮開發(fā)商提供規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)缺陷。
我們要在做好常規(guī)評(píng)估工作的基礎(chǔ)上，發(fā)揮估價(jià)師的專業(yè)素質(zhì)，針對(duì)開發(fā)商開發(fā)思路和開發(fā)路線，做土地利用的集約性做深入分析，嚴(yán)謹(jǐn)分析是否能做到土地價(jià)值的利用效用最大化。如果做不到最大化，土地利用的結(jié)構(gòu)、布局、用地潛力發(fā)揮的程度做深入的探討和盡職提醒。估價(jià)全程貫徹執(zhí)行謹(jǐn)慎原則，力求貼合實(shí)際，相對(duì)準(zhǔn)確反映土地的長(zhǎng)期價(jià)值，把握土地抵押價(jià)值的穩(wěn)定性。
再者，我們對(duì)土地抵押后的變現(xiàn)能力和后期風(fēng)險(xiǎn)做出充分的分析，除了常見的市場(chǎng)因素，政策因素，我們還會(huì)針對(duì)地塊周邊整體的市政規(guī)劃、人口流動(dòng)趨勢(shì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)對(duì)土地價(jià)值的影響因子和相對(duì)遲滯的傳導(dǎo)效應(yīng)做前瞻性分析。不僅僅要分析抵押狀態(tài)的市場(chǎng)價(jià)值，還要分析土地未來的增值潛力。在把控風(fēng)險(xiǎn)方面，我們注重分析假設(shè)抵押后如遇到不可控因素狀況下，如何把控土地抵押風(fēng)險(xiǎn)，采取什么樣的有效措施來降低風(fēng)險(xiǎn)做多種方案探討，站在銀行的角度切實(shí)幫銀行力所能及防范巨額貸款的風(fēng)險(xiǎn)。
二.針對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估
房產(chǎn)項(xiàng)目與土地項(xiàng)目相比，常規(guī)估價(jià)對(duì)象相對(duì)價(jià)值要小，業(yè)務(wù)要求頻繁，評(píng)估項(xiàng)目花樣繁多、要求不一，估價(jià)對(duì)象權(quán)益人的狀況對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值也會(huì)有一定的影響。所以我們?cè)谠u(píng)估房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，不僅要去關(guān)注估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目本身，也會(huì)盡量深入了解估價(jià)對(duì)象權(quán)益人的狀況，兩者結(jié)合起來測(cè)評(píng)，對(duì)銀行抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)把控起到有效的輔助作用。
下面分別就住宅、商業(yè)、辦公、特殊房產(chǎn)四大類房產(chǎn)就我們的工作經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能來闡述估價(jià)的方式方法。
1、住宅地產(chǎn)
住宅地產(chǎn)，關(guān)系到廣大的民生需求。在中國(guó)的現(xiàn)行房地產(chǎn)政策下，住宅不僅僅是剛需品，也成為一種典型的投資品。兩者之間經(jīng)常相互轉(zhuǎn)化，相互影響。在估價(jià)時(shí)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象權(quán)益人的貸款真實(shí)需求，目前待抵押的房產(chǎn)持有目的，并考慮估價(jià)對(duì)象的具體特性謹(jǐn)慎分析房產(chǎn)的價(jià)值，力求把房產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估做得更貼合銀行的業(yè)務(wù)需求，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，協(xié)助銀行積極開展健康良性的金融貸款業(yè)務(wù)。
住宅的市場(chǎng)變動(dòng)較大，估價(jià)對(duì)象本身的使用價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定的情況下，當(dāng)?shù)氐某鞘谢A(chǔ)設(shè)施規(guī)劃因素、市場(chǎng)因素、政策因素，更能對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值變動(dòng)起到重大的影響，這種因外在因素而導(dǎo)致房產(chǎn)的價(jià)值變動(dòng)，相對(duì)難以把控。我們分析房產(chǎn)的抵押價(jià)值，先細(xì)致分析住宅的居住價(jià)值，從實(shí)物、區(qū)位、權(quán)益三個(gè)方面來體現(xiàn)住宅的優(yōu)缺點(diǎn)，然后以居住價(jià)值為基礎(chǔ)分析住宅的投資價(jià)值，對(duì)住宅地產(chǎn)的后期國(guó)家調(diào)控政策做展望性預(yù)測(cè)。
我們分析的房產(chǎn)價(jià)值不僅僅出于現(xiàn)狀考慮，預(yù)判長(zhǎng)遠(yuǎn)性的價(jià)值變動(dòng)趨勢(shì)也是我們估價(jià)師所需盡職的責(zé)任。住宅抵押貸款一般抵押的時(shí)限較長(zhǎng)，抵押后的后期貸款資金管理和風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)跟蹤要求我們?cè)诜治龉纼r(jià)對(duì)象更要把握謹(jǐn)慎原則。抵押價(jià)值要求對(duì)抵押品經(jīng)營(yíng)安全性和收益穩(wěn)定性有較高的要求，住宅的市場(chǎng)價(jià)值是我們的一個(gè)參考，在市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)上做一定的謹(jǐn)慎修正，科學(xué)體現(xiàn)出抵押價(jià)值的特性。通過多角度的考慮，以相對(duì)保守的方式，結(jié)合后期的變現(xiàn)能力作價(jià)值預(yù)判。這樣分析計(jì)算出來的抵押價(jià)值就更為契合銀行對(duì)住宅的放貸業(yè)務(wù)應(yīng)用要求。
我們還會(huì)有針對(duì)性的額外關(guān)注估價(jià)對(duì)象權(quán)益人的自身貸款風(fēng)險(xiǎn)承受能力，因?yàn)榈盅嘿J款的真實(shí)目的直接關(guān)系到銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)。有的委托人對(duì)抵押有著別樣的動(dòng)機(jī)，這樣就大大增加了放貸風(fēng)險(xiǎn)。我們?cè)谠u(píng)估調(diào)查時(shí)，既要查勘估價(jià)對(duì)象，也要對(duì)估價(jià)委托人做相關(guān)調(diào)查，力求真實(shí)了解貸款目的。比如有的貸款申請(qǐng)人不是出于住宅自住的貸款，而是拿著放貸資金又買房付首付，不斷加大房產(chǎn)投資杠桿，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)倍增，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)行情下跌，這樣的投資客很容易資不抵債，導(dǎo)致個(gè)人財(cái)務(wù)破產(chǎn)，銀行增加放貸壞賬。所以我們做的銀行抵押評(píng)估針對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)益人做嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)查分析，只為更好控制放貸風(fēng)險(xiǎn)。我們的職業(yè)道德，職責(zé)所在要求對(duì)銀行放貸的前期風(fēng)險(xiǎn)把控盡心盡力。
2、商業(yè)地產(chǎn)
在目前的商業(yè)市場(chǎng)背景下，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r不容樂觀。我們最近幾年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)關(guān)注發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)除了一線城市供需較良性，很多二三線城市商業(yè)地產(chǎn)處于供過于求的狀態(tài)。評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)也是我們的一項(xiàng)常規(guī)業(yè)務(wù)，我們的評(píng)估思路，方式方法對(duì)商業(yè)地產(chǎn)采取更謹(jǐn)慎更保守的策略。
就目前東莞商業(yè)地產(chǎn)來說，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)扎堆傾軋，市場(chǎng)容量遠(yuǎn)小于商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)能力，而新的商業(yè)地產(chǎn)仍然在源源不斷的供應(yīng)，加劇了供需的失衡失調(diào)，東莞常住人口的消費(fèi)能力與商業(yè)地產(chǎn)的定位有較大的落差。比如目前的鴻福路商圈，集聚了第一國(guó)際，海德廣場(chǎng)，匯一城，臺(tái)商大廈KING MALL等商業(yè)地產(chǎn)，個(gè)個(gè)都體量巨大，幾萬(wàn)平米的商業(yè)規(guī)模很正常，但是根據(jù)我們的長(zhǎng)期觀察，這些商業(yè)中心都存在人氣不足，經(jīng)營(yíng)利用不飽和，商鋪空置率得不到有效下降，經(jīng)營(yíng)困難，租金高企，利潤(rùn)微薄等問題，如此嚴(yán)峻的背景下，還有東莞國(guó)貿(mào)中心30萬(wàn)平米航母級(jí)的商業(yè)地產(chǎn)即將上市，可以預(yù)見，一旦國(guó)貿(mào)中心開業(yè)，將會(huì)對(duì)鴻福路商圈造成多么大的沖擊。這只會(huì)加劇商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的相互傾軋，商鋪的商業(yè)價(jià)值會(huì)攤得更低。
我們長(zhǎng)期跟蹤研究商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，也證實(shí)了這一事實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)在東莞，價(jià)值不是上升，而是在隱隱下降，只是市場(chǎng)表現(xiàn)不明顯。一旦國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度遲滯，實(shí)體商貿(mào)發(fā)展的市場(chǎng)大背景不明朗，那么商業(yè)地產(chǎn)會(huì)受到更大的沖擊。商業(yè)地產(chǎn)的貶值效應(yīng)延伸到實(shí)體商業(yè)市場(chǎng)，就會(huì)造成大量的商場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)無(wú)力為繼，倒閉破產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)直接間接傳導(dǎo)到銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)上來，進(jìn)而銀行壞賬高企，危及到金融安全。
所以我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)的評(píng)估上更著重商業(yè)價(jià)值的實(shí)質(zhì)性分析，在不能找到抵押地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值有客觀提高的手段方法之前，我們須以保守悲觀的基調(diào)來分析商鋪的價(jià)值。以市場(chǎng)法為主，輔以收益法印證，如果兩者差異太大，則會(huì)直接在估價(jià)對(duì)象的價(jià)值上打上較大的折扣來修正商鋪的價(jià)值，以更客觀的反映抵押對(duì)象未來的價(jià)值變動(dòng)大趨勢(shì)。
我們?cè)诘盅涸u(píng)估調(diào)查過程中充分考慮估價(jià)對(duì)象權(quán)益人的抵押動(dòng)機(jī)。如果是處于經(jīng)營(yíng)性流通現(xiàn)金不足而抵押的，我們會(huì)額外關(guān)注經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)狀況，謹(jǐn)慎分析其財(cái)務(wù)表現(xiàn)，預(yù)測(cè)未來的經(jīng)營(yíng)凈收益能否能充分保障經(jīng)營(yíng)者貸款的每月還款額度，并與銀行建議防范風(fēng)險(xiǎn)的措施。
如果是處于炒商鋪的真實(shí)目的，我們會(huì)尤其關(guān)注炒商鋪的商業(yè)可行性，未來商鋪是否有升值的有效可靠依據(jù)。若沒有可靠的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)和充分的理論支持，我們會(huì)在抵押價(jià)值上做較大的降低幅度，特別要求銀行謹(jǐn)慎放貸，切實(shí)協(xié)助銀行降低金融風(fēng)險(xiǎn)。
3、辦公地產(chǎn)
目前辦公地產(chǎn)就整體市場(chǎng)大環(huán)境來說，非常值得做深入探究。辦公物業(yè)趨于高端化、形象化、大體量化的傾向。而這樣的傾向是與市場(chǎng)需求不相一致的。在東莞，辦公地產(chǎn)遍地開花，據(jù)我們的長(zhǎng)期觀察，辦公物業(yè)的價(jià)格一直難以起色，上漲的難度巨大。辦公物業(yè)的價(jià)值是主要由購(gòu)買者或承租者通過商業(yè)經(jīng)營(yíng)或行政管理來維持的一個(gè)業(yè)務(wù)生態(tài)體現(xiàn)的，辦公生態(tài)的市場(chǎng)表現(xiàn)和經(jīng)營(yíng)績(jī)效，會(huì)造成辦公物業(yè)的價(jià)值跟我們所預(yù)測(cè)的價(jià)值經(jīng)常存在較大的差距。這種差距雖受市場(chǎng)價(jià)值掣肘，但不受辦公物業(yè)的價(jià)格行情變動(dòng)左右，而是由購(gòu)買者或承租者靠自己和團(tuán)隊(duì)的經(jīng)營(yíng)智慧能否承擔(dān)其辦公的市場(chǎng)價(jià)值。在供過于求的市場(chǎng)下，辦公對(duì)象的承租人或購(gòu)買者的實(shí)力對(duì)物業(yè)有較大的議價(jià)權(quán)。這種議價(jià)權(quán)的不對(duì)等，也會(huì)對(duì)辦公物業(yè)的價(jià)值起到烘托或打壓效應(yīng)。比如某辦公樓進(jìn)駐了一家世界五百?gòu)?qiáng)公司，則對(duì)辦公樓的價(jià)值提升非常明顯，如果某辦公樓里面出現(xiàn)了某公司欺詐經(jīng)營(yíng)事件，維權(quán)人員聚集上門，則會(huì)導(dǎo)致物業(yè)形象受損，同棟辦公大樓的其他公司外界可能也會(huì)產(chǎn)生不信任感，進(jìn)而辦公樓出現(xiàn)承租公司退場(chǎng)，空置無(wú)人承租，在租公司則會(huì)要求降低租金等一系列問題。
我們?cè)谠u(píng)估辦公物業(yè)時(shí)，先會(huì)對(duì)辦公物業(yè)的周邊同類辦公樓的狀況做走訪調(diào)查，調(diào)查其辦公樓宇檔次，進(jìn)駐的企業(yè)種類和名氣，辦公物業(yè)管理是否完善，進(jìn)駐率，各個(gè)樓層的辦公布局，大致各個(gè)公司的辦公面積，以及辦公面積與每平米的月租金存在的關(guān)聯(lián)關(guān)系，辦公樓的停車位等因素做較全面的了解。
在評(píng)估辦公物業(yè)時(shí)，我們需要真實(shí)了解這棟辦公樓目前的真實(shí)物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，這對(duì)辦公價(jià)值后期是否有長(zhǎng)期發(fā)展的能力很重要。一個(gè)不合格的物業(yè)公司可能會(huì)造成進(jìn)駐企業(yè)辦公效率的下降，這也會(huì)對(duì)辦公物業(yè)的價(jià)值有一定的影響。
辦公樓位置是否交通條件優(yōu)越，來此上班是否方便，辦公樓的外觀形象，內(nèi)部公共空間裝修設(shè)計(jì)，智能化設(shè)施設(shè)備是否滿足現(xiàn)代高素質(zhì)化年輕人的挑剔眼光，能否吸引年輕人在此辦公樓上班，這同樣是我們需要考慮的，因?yàn)檫M(jìn)駐的企事業(yè)單位吸引不到人才來此工作，辦公樓的效用不能通過人才的價(jià)值發(fā)揮體現(xiàn)，那么辦公樓表面的市場(chǎng)價(jià)值也難以維持，或者說會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面。
辦公樓的估價(jià)考慮需要更多的貫徹以人為本的思想，不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的從表面上對(duì)待。評(píng)估辦公樓的抵押價(jià)值在周邊辦公物業(yè)的共性基礎(chǔ)上充分考慮其特殊性，協(xié)助銀行更全面的認(rèn)識(shí)辦公物業(yè)的真實(shí)價(jià)值所在。
4、特殊地產(chǎn)
特殊地產(chǎn)的特殊性一是表現(xiàn)在用途特殊，比如高速公路收費(fèi)站；二是表現(xiàn)在權(quán)益特殊，比如軍隊(duì)待處置的國(guó)家涉密地產(chǎn)；三是表現(xiàn)在抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式特殊，比如地產(chǎn)信托基金的投資地產(chǎn)。
特殊地產(chǎn)的特殊性每個(gè)特點(diǎn)都不一樣，需要我們估價(jià)公司和估價(jià)師針對(duì)每一個(gè)特殊地產(chǎn)深入研究，量身定做才能制定可行的估價(jià)方案。在此就不一一闡述。
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