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1月15日，國土資源部部長姜大明在全國國土資源工作會議上表示，我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農(nóng)戶資格權，適度放活宅基地使用權。
我國將研究制定權屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
何為宅基地“三權分置”？
消息一出立即引發(fā)市場強烈關注。那么，究竟什么是宅基地“三權分置”呢？
宅基地的“三權分置”指的是落實宅基地集體所有權，保障宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權。簡單的說就是宅基地將被賦予三種權能，分別為所有權、資格權、使用權，并且三權分離。村集體（村或經(jīng)濟社）是宅基地所有權人，符合規(guī)定和條件的村民（農(nóng)戶）具有認定為宅基地資格權資格，宅基地使用權人就是通俗所說的農(nóng)村自建房房主，主體現(xiàn)為本村村民（農(nóng)戶）。
三權分離后宅基地所有權不變，仍然屬于集體所有。
落實宅基地集體所有權就是保障和強化了集體經(jīng)濟組織有依法收回宅基地的權利，也賦予了集體經(jīng)濟組織對宅基地使用的監(jiān)督權利，以及集體經(jīng)濟組織在宅基地使用權流轉(zhuǎn)或被征收時按照一定比例分享流轉(zhuǎn)或征收收益。
穩(wěn)定農(nóng)戶資格權就是維護農(nóng)民家庭作為集體經(jīng)濟組織成員取得和占用宅基地的權利。資格權是對于村民（農(nóng)戶）各項附著于土地上的權利的一種保障。資格權設置和認定關系到廣大農(nóng)民的基本權利和切身利益，包括宅基地的取得權利、流轉(zhuǎn)權益、土地開發(fā)收益分配等都與資格權直接相關，資格權認定是關鍵也是難點。
適度放活宅基地使用權就是將允許農(nóng)戶除通過轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)宅基地使用權外，還可以以出租、抵押、入股等方式流轉(zhuǎn)宅基地使用權，進一步提高宅基地集約利用水平和效益，同時激活宅基地租賃權和抵押權，釋放農(nóng)村建設用地土地價值潛能。
評估師資訊交流群有估價師評論認為：宅基地使用權也是是“三權分置”重點，目前在我國非試點地區(qū)宅基地流轉(zhuǎn)（通常所說的買賣）僅限于本村村民，未來將適度放活宅基地使用權人主體，這將意味著宅基地使用權流轉(zhuǎn)不再局限于本村村民。
以宅基地流轉(zhuǎn)試點地區(qū)義烏為例，宅基地流轉(zhuǎn)已不局限于本村集體內(nèi)部，而是符合規(guī)定允許在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)跨集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)讓給村級集體經(jīng)濟組織成員，受讓主體雖已放寬，但仍然不允許城市居民購買宅基地。
為什么要設立“三權分置”？
目前學界對于宅基地流轉(zhuǎn)存在兩種觀點，一種主張以“穩(wěn)”為主，一種則主張以“活”為主。
所謂“穩(wěn)”，即將流轉(zhuǎn)范圍限定在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部。主張理由是出于對農(nóng)民可能失去宅基地和農(nóng)村土地非農(nóng)化的擔憂，并由此導致農(nóng)村社會秩序穩(wěn)定的擔憂，也認為宅基地流轉(zhuǎn)對增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入和復墾增加耕地的實際作用不大。主張以“活”為主的，主要是出于盤活利用閑置宅基地、激活農(nóng)村沉睡土地資產(chǎn)、增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入的考慮，認為流轉(zhuǎn)范圍限定在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部抑制了流轉(zhuǎn)交易需求。
因此，如何解開“穩(wěn)”與“活”的死結，便亟待制度創(chuàng)新。目前來看，建構宅基地產(chǎn)權分置制度被認為是可行的路徑方式，也就是將目前集體和農(nóng)戶的宅基地權利一分為三，分別設立所有權、資格權和使用權。
“三權分置”便是為了有效化解“穩(wěn)”與“活”的矛盾，即在穩(wěn)住農(nóng)戶宅基地占有的同時，逐步放活宅基地的使用。
宅基地“三權分置”一些理解誤區(qū)
對于宅基地“三權分置”一些理解，網(wǎng)絡上有著各種各樣的解毒。比如宅基地將可以自由買賣、村民將會暴富、政府不再壟斷住房供地等文章最多，這其實在理解上是存在偏頗的。
一些網(wǎng)文截圖
正如我們上面所分析一樣，宅基地三權設立旨在適度放活宅基地使用權流轉(zhuǎn)，在流轉(zhuǎn)過程中宅基地所有權性質(zhì)并不發(fā)生變化，使用權人受讓主體也仍將受到限制，城市居民到農(nóng)村買宅基地口子不會開，禁止城里人下鄉(xiāng)購買宅基地建房。
媒體報道截圖
我們都知道，我國土地性質(zhì)分為國有和集體兩種，城鎮(zhèn)商品住宅用房土地性質(zhì)均為國有，由當?shù)卣韲蚁蚴袌龉⿷ǔ鲎專┳≌玫厥褂脵啵鼐褪羌w性質(zhì)住宅用地。
放活宅基地使用權的另一個重要目的是為了實現(xiàn)租購并舉的住房制度。去年8月28日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知，未來將在13個城市開展利用集體建設用地租賃住房試點，集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。也就是說取得宅基地后，開發(fā)后住房僅用于租賃用途，是不可銷售的，更別說附加于商品住房上的子女教育權利等，集體性質(zhì)住宅用地開發(fā)建設后其與國有性質(zhì)用地開發(fā)后的商品住宅用房均存在本質(zhì)區(qū)別，農(nóng)村集體土地建設用地使用權在法律上并沒有與國有建設用地完全平等。
宅基地有限條件入市本質(zhì)上并沒有打破政府一級市場宅地供應壟斷現(xiàn)狀。 |
